Novación o subrogación de hipoteca: diferencias, costes y cuándo conviene

Cuando una hipoteca deja de encajar con el presupuesto, existen dos vías habituales para modificarla: negociar una novación con el banco actual o realizar una subrogación para trasladar el préstamo a otra entidad. Ambas pueden reducir el interés, cambiar el plazo o adaptar la cuota, pero no funcionan igual.

Antes de decidir conviene comparar el ahorro potencial con todos los costes, productos vinculados y condiciones del nuevo contrato. En una hipoteca variable también es útil consultar el valor actual del Euríbor, aunque la decisión no debería basarse únicamente en el dato de un mes. Lo importante es valorar el diferencial, el plazo restante, el capital pendiente y el coste total esperado en distintos escenarios.

Qué es una novación de hipoteca

La novación hipotecaria consiste en modificar el préstamo mediante un acuerdo con la misma entidad financiera. No se cambia de banco: el cliente solicita nuevas condiciones y la entidad decide si acepta la operación después de revisar la solvencia, el historial de pagos, el valor de la garantía y el riesgo del préstamo.

Una novación puede utilizarse para negociar el tipo de interés, reducir el diferencial, cambiar de tipo variable a fijo o mixto, ampliar o acortar el plazo, modificar el sistema de amortización, aumentar o reducir capital y ajustar determinadas garantías. Cada cambio necesita la aprobación del banco y puede requerir una nueva escritura, documentación precontractual y una revisión de la capacidad de pago.

Qué es una subrogación de hipoteca

En este contexto, la subrogación de acreedor permite cambiar la hipoteca de banco sin cancelar completamente el préstamo y constituir uno nuevo desde cero. La nueva entidad sustituye a la anterior como acreedora y paga el capital pendiente, junto con los importes que correspondan, para asumir la posición del banco original.

En la escritura de subrogación se puede modificar el tipo de interés, el plazo o ambos. Si además se quieren cambiar otras condiciones, normalmente deberán pactarse con la nueva entidad mediante una novación posterior. Esta diferencia es importante: la subrogación puede generar más competencia entre bancos, pero la novación ofrece un marco más amplio para rediseñar el préstamo.

Cómo funciona el proceso de subrogación

El proceso empieza solicitando propuestas a otras entidades. La nueva entidad analiza la solvencia, el capital pendiente y el valor de la vivienda. Si aprueba la operación, presenta una oferta vinculante con las nuevas condiciones y un documento informativo sobre los gastos.

Una vez aceptada la oferta, la nueva entidad comunica la operación al banco actual y solicita el certificado de deuda. La normativa establece un plazo para que la entidad antigua entregue esa información y un período posterior durante el cual puede formalizar con el cliente una novación que evite el traslado. Si no se alcanza un acuerdo con el banco actual, puede firmarse la escritura de subrogación.

El procedimiento legal se regula principalmente en la Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Según el texto vigente, la entidad antigua dispone de un máximo de siete días naturales para emitir el certificado de deuda y, después de su entrega, existe un plazo máximo de quince días naturales para formalizar una novación con el cliente antes de completar la subrogación.

Costes de novación y subrogación

No existe una cifra única aplicable a todas las operaciones. El coste depende de la fecha de firma de la hipoteca, las comisiones incluidas en el contrato, el cambio solicitado, la normativa aplicable y la distribución de gastos indicada en la oferta. Por eso conviene exigir un desglose por escrito y comparar el coste total, no solo el nuevo tipo nominal.

En una novación puede existir una comisión si fue pactada y resulta aplicable. Cuando la modificación consiste únicamente en ampliar el plazo de vencimiento, la comisión está limitada legalmente y no puede superar el 0,1 % del capital pendiente. También pueden aparecer gastos de tasación u otros costes vinculados a la modificación, según el caso.

En una subrogación deben revisarse la posible comisión o compensación que cobre la entidad saliente, la tasación si es necesaria, los gastos que asuma cada parte y cualquier coste comercial exigido por el nuevo banco. Los límites de determinadas comisiones cambian según la fecha en que se firmó, novó o subrogó el préstamo. El Portal del Cliente Bancario del Banco de España recomienda revisar la escritura y la información de gastos entregada por la nueva entidad.

Ejemplo para calcular si el cambio compensa

Supongamos una hipoteca con 150.000 euros pendientes, 20 años restantes y un tipo del 4,2 %. La cuota teórica sería de unos 925 euros mensuales. Si una novación o subrogación redujera el tipo al 3,2 %, manteniendo capital y plazo, la cuota bajaría aproximadamente a 847 euros. El ahorro inicial rondaría los 78 euros al mes.

Si los costes asumidos por el cliente fueran, por ejemplo, 1.500 euros, el plazo simple de recuperación sería de algo más de 19 meses. Este cálculo es orientativo: para comparar correctamente hay que incluir seguros, comisiones periódicas, bonificaciones, posibles cambios de plazo y la TAE de cada oferta. Una cuota menor no siempre implica un coste total menor, especialmente si se amplía mucho la duración del préstamo.

Qué condiciones conviene comparar

El primer dato es el tipo de interés completo. En una hipoteca variable debe comprobarse el índice de referencia, el diferencial y la frecuencia de revisión. Muchas hipotecas españolas utilizan el Euríbor 12 meses, pero la escritura determina qué valor se aplica, en qué fecha se toma y cuándo se actualiza la cuota.

También deben compararse la TAE, la comisión de apertura si existe, las compensaciones por amortización anticipada, la duración restante y el coste de los productos bonificados. Un diferencial bajo puede perder atractivo si obliga a contratar seguros caros durante muchos años. Conviene pedir simulaciones con y sin bonificación y comparar el desembolso total.

Cuando el objetivo principal sea ganar estabilidad pasando de interés variable a fijo, resulta útil analizar por separado las opciones para cambiar la hipoteca variable a fija. Ese cambio puede realizarse mediante novación o subrogación, pero exige valorar el precio del tipo fijo, el plazo durante el que se mantendrá y el coste de renunciar a futuras bajadas del índice.

Novación, subrogación o refinanciación

La refinanciación es un concepto amplio que puede incluir una novación, una subrogación o la cancelación del préstamo para firmar otro. Por eso debe identificarse qué operación propone el banco y qué ocurre con la hipoteca existente.

La novación suele ser la primera opción cuando la relación con la entidad es buena y la oferta permite mejorar las condiciones hipotecarias sin asumir costes innecesarios. La subrogación cobra sentido cuando otra entidad ofrece un ahorro suficiente, mejores vinculaciones o una estructura que el banco actual no está dispuesto a conceder.

Si la hipoteca utiliza un índice diferente, no basta con comparar diferenciales. Antes de plantear un cambio conviene entender cómo se calcula cada referencia y revisar la escritura. La comparación entre IRPH o Euríbor ayuda a separar el efecto del índice, el margen del banco y las condiciones de revisión.

Cómo elegir entre novación y subrogación

Solicita una propuesta escrita al banco actual y alternativas de otras entidades con el mismo capital, plazo y nivel de vinculación. La mejor opción será la que reduzca el coste total o mejore suficientemente la estabilidad después de descontar comisiones, tasación, seguros y demás gastos. Cuanto antes se prevea vender o amortizar la vivienda, más difícil será recuperar los costes iniciales.

En conclusión, la novación permite cambios más amplios con el banco actual, mientras que la subrogación introduce competencia entre entidades. La decisión debe apoyarse en ofertas completas, una simulación del coste total y una revisión cuidadosa de la documentación.